Chinesische Währungsströme | Las Vegas Overview-Journal

Jeder will ein Stück des neuen chinesischen Reichtums.

Eine Flut von chinesischem Geld in den US-Wohnimmobilienmarkt lässt lokale Makler sich fragen, ob Las Vegas seinen Anteil bekommen wird.

“Die Chinesen lernen immer noch über uns”, sagte Candi Liumai, ein meistverkaufter Makler für Berkshire Hathaway HomeServices Nevada Properties. “Ich bin sehr zuversichtlich in Bezug auf diesen Markt.”

Liumai, der als Kind aus Guangzhou in der Nähe von Hongkong eingewandert ist, arbeitet mit chinesischen Investoren zusammen, hauptsächlich aus Hongkong. Der asiatisch-amerikanische Amerikaner wuchs in San Francisco auf und zog 2004 ins Las Vegas Valley.

Eines der Dinge, die sie ihren Kunden vermitteln möchte, die in Südnevada Häuser zwischen 200.000 und 400.000 US-Dollar kaufen, ist der Lebensstil in Las Vegas.

“Ich sage ihnen, es geht nicht nur um Glücksspiel”, sagte Liumai. “Wir haben hier mehr als nur Casinos.”

Am vergangenen Wochenende nahmen rund 1.000 Makler an der Konferenz der Asian Real Estate Association of America im Bellagio teil. Es gab Workshops von Maklern, nationalen Kreditgebern, Investoren und einem Professor vom chinesischen Festland. Sie alle waren sich einig, dass viele Chinesen, die der politischen und wirtschaftlichen Unsicherheit entkommen wollen, weiterhin in US-Immobilien investieren werden, die sie für sicher halten.

Im Juni berichtete die National Association of Realtors, dass China der umsatzstärkste ausländische Käufer von Einfamilienhäusern in den USA ist und Kanada die Nummer 2. Obwohl die Chinesen weniger Häuser kauften, pumpten sie 22 Milliarden US-Dollar in die USA US-Wohnimmobilienmarkt in den letzten 12 Monaten bis März. Chinesische Käufer zahlten einen Durchschnittspreis von 523.148 USD, verglichen mit dem Durchschnittspreis von 212.500 USD pro Wohnsitz, den Kanadier für insgesamt 13,8 Mrd. USD bezahlten.

Eine Umfrage unter 3.547 Maklern ergab, dass China das am schnellsten wachsende Segment ausländischer Käufer ist. Kalifornien ist der Top-Markt für chinesische Käufer und macht 35 Prozent des Marktes aus. Andere von den Chinesen bevorzugte Staaten sind Washington und New York. Die Umfrage, in der die Berichterstattung von Realtor.com zitiert wurde, ergab, dass die vom chinesischen Käufer am meisten gesuchten Städte Los Angeles, San Francisco und New York sind. Die Studie der Realtor Association ergab, dass der asiatische Käufer normalerweise reich ist und 76 Prozent der Einkäufe in bar erfolgen.

Im Vergleich dazu hat Las Vegas einen winzigen Teil des asiatischen Marktes. Aus dem Bericht des Verbandes geht hervor, dass er nur etwa 1 Prozent des gesamten Auslandsmarktes ausmacht. Lokale und staatliche Handelsgruppen geben keine Informationen darüber an, wie viel die Chinesen in Las Vegas kaufen. John Burns Real Estate Consulting berichtet jedoch, dass asiatische Käufer von Eigenheimen etwa 10 Prozent des Metropolenmarktes ausmachen, nach 41,9 Prozent bei nicht-hispanischen Weißen und 31 Prozent bei Hispanics.

Experten sagen, dass der chinesische Markt in Las Vegas wachsen wird

Die meisten Makler auf der Konferenz der Asian Real Estate Association und diejenigen, die mit chinesischen Käufern in Las Vegas zusammenarbeiten, erwarten, dass der Markt wachsen wird.

Steve Hawks, Inhaber von Platinum, sagte, er arbeite mit chinesischen Investoren zusammen, die nach Schnäppchen auf dem Wohnimmobilienmarkt suchen. Politische und finanzielle Bedenken veranlassen Chinesen, “ihr Geld in sichereren US-Immobilieninvestitionen zu parken”, sagte er.

Er arbeitet mit einer Investmentgruppe zusammen, die plant, 650 Millionen US-Dollar in den USA auszugeben, sagte Hawks. “Ich versuche, einen Platz für viel davon in Las Vegas zu finden.”

Hawks sagte, chinesische Banken würden ihre Bargeldbeschränkungen lockern und mehr Geld in die USA bringen

John Wong, Mitbegründer der Asian Real Estate Association, ein Makler in San Francisco, sagte einer Gruppe auf der Konferenz, dass die chinesischen Währungsvorschriften weniger restriktiv geworden seien. In der Vergangenheit durften chinesische Einwohner nur 50.000 US-Dollar pro Person aus dem Land entfernen.

Hawks sagte in den letzten 18 Monaten, chinesische Investoren hätten Hedge-Fonds-Käufer in seinem Geschäft ersetzt. Seine Einnahmen sind nicht gesunken, sondern stabil geblieben, weil eine Art von Geschäft die andere ersetzt hat.

Er sagte, es werde für die Chinesen immer schwieriger, Häuser in Kalifornien und Vancouver, British Columbia, zu finden, wo die Märkte überteuert seien. Die durchschnittlichen Immobilienpreise in San Francisco betragen fast 1 Million US-Dollar. Der Durchschnittspreis in Vancouver lag Anfang dieses Jahres bei über 670.000 USD.

Letzte Woche berichtete die Greater Las Vegas Association of Realtors, dass der mittlere Preis für Bestandsimmobilien in Las Vegas bei 200.000 USD lag, ein Meilenstein, der im Juli erreicht wurde. Das sind 9,9 Prozent mehr als vor einem Jahr. Der Umsatz ging im August von 3.314 im Juli und 3.539 vor einem Jahr auf 3.120 zurück.

Hawks zog 1998 nach Las Vegas, um für ein großes gewerbliches Immobilienunternehmen zu arbeiten, und plante, ein Jahr zu bleiben. Er lebte in Huntington Beach, Kalifornien, entschied sich jedoch für einen Aufenthalt in Südnevada, weil er eine Chance auf dem Wohnimmobilienmarkt sah.

Er sehe mehr Möglichkeiten darin, vom asiatischen Käufer zu profitieren, sagte er. Er schätzt, dass es auf diesem Markt zehnmal mehr asiatische Käufer gibt als vor zwei Jahren. Und er sagte, das werde wachsen, angetrieben von neu geprägten chinesischen Millionären und einer aufstrebenden oberen Mittelschicht, die Einfamilienhäuser kaufen will.

Kürzlich verkaufte er ein Haus mit einem geschätzten Wert von 150.000 bis 160.000 US-Dollar an einen chinesischen Investor, der mehr als 190.000 US-Dollar bezahlte, sagte Hawks.

Die Umfrage der National Association of Realtors ergab, dass die Hälfte der chinesischen Käufer Häuser für Urlaubsorte und Vermietungen gekauft hat. Hawks sagte, dass viele den Multiple Listing Service umgehen und mit privaten Verkäufern und Bauherren zusammenarbeiten, so dass genaue lokale Zahlen nicht einfach zu erhalten sind.

“Sie streben nach allem: dem Luxusmarkt, dem Mittelstand und dem Low-End für Investitionen”, sagte er. “Das Geld ist schon da.”

Dennoch meldete die Greater Las Vegas Association of Realtors im August einen Rückgang der Bargeldkäufer für Bestandsimmobilien, was auf weniger Investitionskäufer hindeutet. Die Handelsgruppe mit 11.000 Mitgliedern gab an, dass 32,1 Prozent der Wiederverkaufshäuser mit Bargeld gekauft wurden, verglichen mit 35,6 Prozent im Juli. Im Februar 2013 meldete die Gruppe, dass 59,5 Prozent der bestehenden Häuser in bar gekauft wurden. Es werden Statistiken des Multiple Listing Service verwendet.

Dennis Smith, Gründer von Home Builders Research Inc., sagte, chinesische Käufer seien von Geschäften unter den Baukosten angezogen, “die heutzutage weniger zu finden sind”. Dennoch, sagt er, hat Las Vegas im Vergleich zu einigen kalifornischen Märkten, auf denen die asiatischen Käufer traditionell gekauft haben, halbe Preise.

In den letzten Jahren sagte Smith, er habe weniger Anrufe von asiatischen Investoren und chinesischen Entwicklern erhalten, die nach einer Untersuchung des lokalen Marktes fragten.

Smith kann sehen, dass die Nachfrage nach asiatischen Käufern in Zukunft steigt, wenn die Verkäufer ihre Marketingbemühungen ausweiten, um mehr von ihnen anzuziehen, sagte er. Dies scheint jedoch kein Faktor zu sein, der die lokalen Immobilienpreise überhitzen wird, fügte er hinzu.

Es geht um den Lebensstil

Heidi Kasama sagte, dass sie zusätzlich zu den wohlhabenden Chinesen, die sich beeilen, ihr Geld zu schützen, mit japanischen Kunden zusammenarbeitet, die in Las Vegas „den Lebensstil im Ruhestand mit den Golfplätzen und Annehmlichkeiten beneiden“.

Kasama ist 2014 Präsident der örtlichen Maklervereinigung und Niederlassungsleiter des Summerlin-Büros von Berkshire Hathaway, in dem 150 Agenten untergebracht sind.

Einige japanische Käufer kaufen frühzeitig Häuser und planen, in ihren Ruhestandsjahren in ihnen zu leben, sagte Kasama.

Kasama und ihr Mann, gebürtiger Japaner, veranstalteten eine kleine Gruppe von Kongressabgeordneten in einem Restaurant in China Town. Sie sagte, sie denke, die asiatische Gemeinde in Las Vegas werde so groß wie die in Seattle, wo sie aufgewachsen sei, nachdem ihre norwegische Familie aus New York dorthin gezogen war. Sie und ihr Mann fliegen nach Seattle, um Lieblingsessen zu bekommen.

“Jetzt können wir hier alles finden, was wir wollen”, sagte sie.

Die Hälfte ihres Geschäfts, sagte Kasama, ist auf dem Luxusmarkt, mit Häusern, die bei 8 Millionen Dollar oder mehr gelistet sind.

Obwohl die meisten asiatischen Gruppen, mit denen sie zusammenarbeitet, eigene Übersetzer haben, brauchen ihre Agenten oft keine Hilfe. Die meisten ihrer 150 Agenten sprechen fließend eine andere Sprache, darunter Kantonesisch, Mandarin, Vietnamesisch, Japanisch, Griechisch, Hebräisch, Niederländisch, Deutsch und Spanisch. Es war etwas, das sie absichtlich getan hat, um sich für den globalen Käufer zu positionieren, sagte sie.

“Ich spreche fließend Norwegisch, aber das hat nicht allzu viel geholfen”, sagte sie.

Las Vegas Unterhaltung und Sonnenschein als Verkaufsargumente, sagte Kasama. Und das hat Randy Char von One Queensridge Place wiederholt.

Char, Co-Vorsitzender der Asian Real Estate Association, sagte, der Lebensstil von Las Vegas sei eine Visitenkarte für seine wohlhabenden Kunden im Hochhaus im westlichen Tal.

“Der Vegas-Lebensstil bietet mehr Annehmlichkeiten in Einkaufsmöglichkeiten, Restaurants, Spas und Hotels als die meisten westlichen Städte”, sagte er. Und es ist immer noch erschwinglich.

Er glaubt, dass die Preise steigen werden, und wenn sie es tun, plant Queensridge, mit dem Bau der zweiten Phase seines Hochhausprojekts zu beginnen, sagte er.

Die meisten asiatischen Kunden von Char kommen nicht aus dem chinesischen Festland, Hongkong oder Taiwan, sondern aus Kalifornien, Vancouver und der Ostküste. Abgesehen von Kultobjekten wie dem Crown Penthouse von One Queensridge Place investieren die Chinesen eher zuerst, schicken dann ihre Kinder zur Schule und kaufen dann ein Luxushaus, sagte Char.

Char und Kasama waren sich einig, dass vermögende Kunden weniger an den Bewertungen des öffentlichen Schulsystems interessiert sind, da sie ihre Kinder normalerweise in örtlichen Privatschulen unterbringen, die in der nationalen Rangliste gut abschneiden. Kasama weist darauf hin, dass die öffentlichen Schulen auch Magnetcampusse haben, die landesweit respektiert und hoch eingestuft werden.

“Sie haben außergewöhnliche Möglichkeiten”, sagte sie.

Bildung ist auch ein Anliegen für die Kunden von Liumai. Liumai, der Kantonesisch und Mandarin spricht, hofft, in den Luxusmarkt einzudringen. Ihre Kunden verweisen auf das niedrigrangige Bildungssystem, den Mangel an High-Tech-Arbeitsplätzen, den Mangel an Einrichtungen für Familien und das heiße Wetter als Negative für Las Vegas.

„Sie beschweren sich immer über das Wetter. Sie sagen, es ist so verdammt heiß hier “, sagte sie und lachte.

Niedrigere Wohnkosten und keine Einkommenssteuer sind dagegen positive Verkaufsargumente. Die Kunden von Liumai, die hauptsächlich aus der Region Hongkong stammen, wie Summerlin, Henderson und Seven Hills, weil sie eine gewisse Gemeinschaft haben und umweltfreundlicher sind. Sie mögen die Wüstenlandschaft nicht, sagte sie.

Die Kunden bevorzugen auch die Rhodes Ranch, nicht so sehr wegen ihres Feng Shui, sondern wegen ihrer üppig grünen Landschaft, des Golfplatzes, der Annehmlichkeiten für Familien und der niedrigen Gebühren für den Hausbesitzerverband, sagte sie. Vor einigen Jahren zog die Rhodes Ranch eine große Anzahl hawaiianischer Käufer an, weil sie feststellten, dass die Häuser den Grundprinzipien des Feng Shui entsprechen.

Smith sagte, die Bauherren hätten die Gemeinde nicht absichtlich so gestaltet.

“Sie wussten nicht, was sie hatten”, sagte er. “Sie tun es jetzt.”

DESIGN IST WICHTIG

In einigen kalifornischen Gemeinden versorgen Hausbauer den asiatischen Markt vor dem Bau mit Feng-Shui-Design und Segen.

Obwohl Char sagte, er sehe bei seinen wohlhabenden asiatischen Kunden keine Nachfrage nach dieser Überlegung, tut Liumai dies.

“Sie wollen nicht, dass irgendetwas ihr Feng Shui zerstört”, sagte sie.

Selbst wenn die Investoren nicht in dem Haus wohnen werden, wollen sie keine Häuser kaufen, die so gebaut sind, dass die Treppe zur Haustür zeigt oder die Glasschiebetür zur Haustür ausgerichtet ist, sagte Liumai.

“Das bedeutet, dass das Geld sofort ausgeht”, sagte sie.

Obwohl sie es als Teil der chinesischen Kultur betrachtet, sagt der Feng-Shui-Meister Michael White-Ryan, der 10 Jahre lang studiert hat, es sei eine Lebensweise und wissenschaftlich.

“Es ist fließend und verändert sich”, sagte er. “Es geht um Verbindung, Energie, Design, Umwelt und Menschen.”

Der ehemalige Luxushaus- und Hochhausbauer aus Australien sagte, er habe Geschäftskunden aus der ganzen Welt, die ihn dafür bezahlen, sie in ihren Büros, Resorts und Häusern zu beraten. Er sagte, eine einfache Sache wie das Betreten der falschen Tür könne das Unternehmensergebnis beeinträchtigen.

Sein in Kalifornien ansässiges Unternehmen Language of Space hilft auch Privatkunden. Zum Beispiel hatte ein chinesischer Hausbesitzer kürzlich ein Familienhaus geerbt und um seine Dienste gebeten.

“Es gab nur einige einfache Lösungen, die wir ihr gegeben haben, um beim Verkauf des Hauses zu helfen”, sagte Pamela Edwards, die Frau und Geschäftspartnerin von White-Ryan.

Edwards, ein Designberater, und White-Ryan halten Vorträge vor lokalen und nationalen Unternehmensgruppen über ihren Feng-Shui-Stil. Sie erstellen auch Persönlichkeitsprofile für die Hausbesitzer, um sicherzustellen, dass alles in Einklang ist.

Viele Nicht-Asiaten haben im Laufe der Jahre Feng Shui eingeführt und wenden es auf ihr Geschäfts- und Arbeitsleben an.

“Wenn Menschen glücklich sind, gedeihen sie in ihrem Geschäfts- und Privatleben”, sagte er.

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